Выгодна ли «субсидированная» ипотека?
Вы наверняка встречали в рекламе застройщиков и риэлторов такую замануху как:
⚡ Ипотека под 1-2-3% на весь срок!!!
Звучит красиво, заманчиво! Но существуют ли такие ставки в реальности, и в чем подвох? Давайте разбираться (букв много, но прочитать надо обязательно):
👉 В настоящее время есть 3 основных ипотечных программы: стандартная, господдержка-2020 и семейная. Базовые ставки (на момент публикации), соответственно: 17%, 12%, 6%.
👉 А ещё есть субсидирование ипотеки от застройщика – и это как раз те самые заманчивые ставки, которые вы так часто видите в рекламе. Аж от 0.01% годовых!
Серьёзно? Абсолютно!
Суть этого субсидирования заключается в том, что банк сильно снижает вам ставку, а застройщик компенсирует ему недополученную прибыль.
Естественно, себе в убыток застройщик действовать не будет. Поэтому недополученные банком проценты просто закладываются в цену квартиры. То есть у застройщика для вас есть две цены: рыночная (при покупке за наличку или в ипотеку без субсидирования) и цена при субсидировании вашей ипотеки.
А схема движения денежных средств выглядит так:
• вы соглашаетесь купить квартиру на (миллион) дороже её рыночной стоимости;
• банк даёт вам ипотеку;
• вы отдаёте всю сумму застройщику;
• застройщик перечисляет (миллион) обратно вашему банку, в качестве компенсации ваших процентов по ипотеке;
• далее вы спокойно выплачиваете ипотеку под сказочно-низкий процент, по сути это практически рассрочка.
Выгодно ли это для вас?
Не всегда. Важно понять вот что:
👉 Когда вы берёте ипотеку на обычных условиях, вы покупаете квартиру по рыночной цене. При этом у вас остаётся стимул гасить ипотеку досрочно, тем самым уменьшая свою переплату по кредиту.
👉 Когда вы берёте ипотеку субсидированную, вы покупаете квартиру на 10-15-20% дороже её рыночной стоимости. То есть, всю переплату за пользование кредитом вы отдали банку в момент сделки. Поэтому досрочное погашение кредита уже ничего принципиально не изменит.
Конечно, тут надо садиться и детально просчитывать, отталкиваясь от конкретного объекта, условий субсидирования и вашей финансовой ситуации.
✅ Субсидированная ипотека для вас выгодна, если вы ни при каких условиях не сможете рассчитаться ранее, чем за 5-6 лет. То есть:
• вы не планируете загасить этот кредит от продажи другого имущества;
• вам не светит никакое наследство, крупный гонорар, возврат вкладов, займов или иных инвестиций;
• вы однозначно не планируете продавать это жилье в ближайшие 5-6 лет.
Если по какому-то из этих пунктов у вас есть сомнения – то лучше ещё раз пересчитать и взвесить все за/против.
P.S. И самое главное: не вздумайте рассматривать субсидированную ипотеку как инструмент для «быстрых» инвестиций! Прогорите!
#ипотека #субсидия #банк #застройщик #финансы
